2025년 전세사기, 정말 끝났나?HUG 전세보증금반환보증과 안전한 임대차 시장을 위한 핵심 가이드

1. 서론: 전세사기 시대는 끝났을까?

2025년, 한국 전세시장은 격변기를 지나 안정을 되찾고 있는 듯 보입니다. 정부와 주택도시보증공사(HUG)의 정책 강화에 따라 보증사고는 전년에 비해 큰 폭으로 감소했지만, 여전히 제도적 사각지대와 예방 과제는 남아 있습니다.

이 글에서는 HUG의 전세보증금반환보증 제도의 개요부터 실제 청구 절차, 예방 전략, 피해자 지원책, 그리고 앞으로의 개선 방향까지 전방위적으로 살펴봅니다.

 

HUG 전세보증금반환보증과 안전한 임대차 시장을 위한 핵심 가이드

 

2. 전세보증금반환보증 제도란?

 

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 세입자에게 보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 2013년 도입 이후 약 110만 건 이상이 가입되었으며, 전세사기 방지의 핵심 장치로 자리잡았습니다.

보증금 반환 불이행의 주요 원인은 다음과 같습니다:

• 집값 하락으로 인한 시세 차이
• 집주인의 갭투자 실패
• 경매·공매 진행으로 인한 보증금 미회수

이러한 위험에 대비하기 위해 세입자들은 HUG 보증 가입을 통해 보증금 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

 

3. 전세사기 통계: 감소는 시작일 뿐

2023년, 전세보증사고액은 사상 최대치인 약 4조 4,896억 원을 기록하며 큰 충격을 안겼습니다. 서울 및 수도권을 중심으로 빌라·다가구주택 중심의 깡통전세, 갭투자 실패, 무자본 임대인에 의한 피해가 급증했기 때문입니다.

반면, 2025년 상반기 HUG 발표에 따르면 보증사고액은 약 7,652억 원으로 전년 동기 대비 71.2% 감소했습니다. 월별 보증사고액이 1,000억 원 이하로 떨어진 것은 2년 11개월 만의 일입니다. 이 수치는 제도 개선과 단속 강화의 효과로 해석되지만, 여전히 주의가 필요한 상황입니다.

 

4. 보증사고 처리 절차와 준비서류

전세계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않는 경우, 보증사고로 처리되며 HUG를 통해 보증금 회수가 가능합니다. 처리 유형은 크게 두 가지입니다:

1. 계약 해지 후 1개월 이내 보증금이 반환되지 않은 경우 → 임차권등기명령 필요
2. 계약 중 경매·공매가 진행되어 배당을 받지 못한 경우 → 배당표 등 증빙 필요

보증청구를 위해 세입자가 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다:

• 전세계약서 사본 및 확정일자
• 임대차 종료 또는 해지 증빙자료(문자, 녹취, 내용증명 등)
• 주민등록초본, 인감증명서, 통장 사본
• 임차권등기명령 결정문(해당 시)
• 등기부등본 및 HUG 지정 청구서류

서류가 완비되어야만 HUG는 심사 후 대위변제 절차를 시작합니다.

 

5. 제도 활용 시 주의사항

HUG 보증금을 청구하기 위해서는 계약 종료 사실을 명확히 입증해야 하며, 증빙 자료의 준비가 중요합니다. 특히 중도해지 합의가 있었다면 인감증명서와 합의서를 반드시 구비해야 합니다. 구두로 한 합의는 법적으로 인정되지 않으므로, 모든 절차는 문서화해야 합니다.

또한, 전세계약 종료 시점에서 임대인의 갱신거절 의사 수령 여부도 입증 요소가 됩니다. 문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방식으로 증거를 남기는 것이 바람직합니다.

 

6. 전세사기 예방과 피해자 대응 방안

전세사기를 방지하기 위해 세입자는 계약 전 아래 사항을 반드시 점검해야 합니다:

• 확정일자 부여 여부 확인
• HUG 보증 가입 가능 여부 확인
• 등기부등본 열람을 통한 근저당 확인
• 임대인의 소득·채무 상태 파악
• 공인중개사 등록 여부 검토

피해 발생 시에는 다음 기관의 지원을 받을 수 있습니다:

• 대한법률구조공단: 임대차 분쟁조정, 무료 법률상담
• LH 전세피해지원센터: 긴급 주거지원 및 법률 대응
• 지자체 법률지원 서비스: 대출 상환 유예, 전세금 분쟁조정 등

 

7. 제도의 한계와 개선 필요성

현 제도는 많은 부분에서 실효성을 보이고 있지만, 여전히 보완이 필요한 점이 존재합니다. 예를 들어 오피스텔이나 소형빌라 같은 일부 주택 유형은 보증 가입 자체가 어려우며, 보증금액이 낮아 거절당하는 사례도 있습니다.

또한, 보증제도와 금융기관 대출 시스템이 완전히 연계되지 않아 실질적 보호가 미흡할 수 있으며, 피해자에 대한 심리상담 및 재활 지원도 매우 부족한 실정입니다. 이에 따라 정부는 실거래 모니터링 강화, 등록임대사업자 의무화, 공공심리지원 확대 등을 포함한 제도 개편 방안을 논의 중입니다.

 

8. 해외 사례와 HUG의 미래 전략

전세보증금 반환보증과 유사한 제도는 해외에서도 널리 활용됩니다. 독일과 프랑스는 임대차보증보험을 의무화하고 있으며, 일본은 갭투자와 유사한 형태의 임대차를 철저히 차단합니다. 영국은 임차인의 권리를 법적으로 보호하는 시스템을 갖추고 있습니다.

HUG는 향후 다음과 같은 방향으로 제도를 강화할 예정입니다:

• AI 기반 리스크 예측 시스템 도입
• 모바일·챗봇 상담 기능 고도화
• 제출서류 간소화 및 보증 이행 기간 단축

 

9. 결론: 신뢰 회복을 위한 제도 진화 필요

2025년 현재, 전세사기 피해는 감소 추세를 보이고 있으나 결코 끝난 것은 아닙니다. 안전한 임대차 시장을 만들기 위해서는 정부, 보증기관, 금융권, 그리고 임대인과 임차인 모두의 인식 변화와 제도적 노력이 필요합니다.

전세보증금반환보증제도는 단순한 보증을 넘어 주거 안정성과 사회 신뢰를 지키는 핵심 장치로 자리매김하고 있습니다. 보다 투명하고 공정한 제도 운영을 통해 세입자가 안심하고 살 수 있는 환경이 마련되어야 할 것입니다.