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부동산

지역주택조합 개혁, 45년 만의 대수술… 국민 신뢰 회복할 수 있을까?

by 디코더짱 2025. 7. 14.
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지역주택조합(지주택) 제도는 무주택 서민의 내 집 마련을 지원하기 위해 도입됐지만, 시간이 지나며 각종 분쟁과 피해 사례로 신뢰를 잃고 '지옥주택조합'이라는 오명까지 뒤따르게 되었습니다. 공사비 폭등, 토지 확보 지연, 횡령과 사기 등 구조적 문제가 반복되며, 조합원들의 피해가 누적되고 있습니다.

최근 국회에서는 공사비 검증 의무화 법안이 발의되었고, 정부는 전국 조합에 대한 전수조사와 특별점검에 착수했습니다. 이번 글에서는 지주택 제도의 구조, 문제점, 개혁 법안과 전문가 제언, 그리고 해외 사례까지 폭넓게 살펴보며 한국형 주거복지의 회복 가능성을 조망합니다.

 

 

지역주택조합 개혁, 45년 만의 대수술… 국민 신뢰 회복할 수 있을까?
지역주택조합 개혁, 45년 만의 대수술… 국민 신뢰 회복할까?

 

1. 지역주택조합, 왜 다시 주목받는가?

지역주택조합은 1980년 처음 도입된 제도로, 청약통장이 없어도 비교적 저렴한 가격에 아파트를 분양받을 수 있는 수단으로 서민들에게 각광받았습니다. 그러나 사업 지연, 정보 비공개, 운영 비리 등으로 조합원 피해가 속출하면서 부정적 이미지가 굳어졌습니다.

  • 전국 618개 지주택 조합 중 절반은 설립 인가조차 받지 못했고,
  • 약 30%는 법적 분쟁에 휘말렸으며,
  • 공사비 분쟁, 횡령, 토지 확보 실패 등으로 사업 무산 위험이 상존하고 있습니다.

정부와 국회는 이러한 문제를 더 이상 방치할 수 없다는 판단 아래, 제도 전면 개혁을 시도하고 있습니다.

2. 지역주택조합의 구조와 본래 목적

지주택은 일정 요건을 갖춘 무주택자 또는 1주택자(85㎡ 이하)가 조합을 만들어 공동주택을 직접 짓는 방식입니다. 조합원이 직접 땅을 확보하고 시행사를 선정하는 구조로, 기존의 민간 분양과 비교해 중간 이윤을 줄이고 자기 부담을 낮추는 것이 목적입니다.

그러나 법적 규제가 느슨하고 공공 감시가 부족해 대행사와 시공사의 독단적 운영이 반복되고 있으며, 이에 따라 실질적인 주거 안정 역할을 하지 못하고 있습니다.

 

 

지역주택조합 분쟁 유형별 현황

3. 구조적 문제점들

▷ 공사비 폭등과 분담금 전가

  • 대구의 한 조합은 준공 직전 공사비가 30% 상승, 조합원당 1억 8천만 원의 추가 부담이 발생했습니다.
  • 시공사는 공사비 산정을 조합과 합의 없이 통보하며, 조합원은 사실상 무기력하게 비용을 떠안는 구조입니다.

이처럼 공사비는 사전 검증 시스템이 없어 조작 및 부풀림이 용이하며, 조합원 간 분쟁의 핵심 원인이 됩니다.

▷ 횡령, 사기 등 범죄화된 운영

  • 서울 은평구에서는 대행사 대표가 208억 원을 횡령, 법원은 징역 20년을 선고했습니다.
  • 마포 이대역 인근 조합은 10년째 표류, 슬럼화로 지역 가치가 하락했습니다.

국토부 조사에 따르면, 전체 지주택의 약 30%에서 290건 이상 분쟁이 발생했고, 서울, 경기, 광주에 집중되어 있습니다.

▷ 토지 확보 지연과 무리한 사업 추진

지주택은 사업 예정지의 80% 사용권원, 15% 소유권을 확보해야 조합 설립 인가를 받을 수 있지만, 현실에서는 이런 요건조차 형식적으로 통과됩니다.

  • 토지 확보가 불완전한 상태에서 무리하게 조합원을 모집하거나
  • 충분한 인허가 없이 착공을 밀어붙이면서 공사 중단, 사업 취소, 분담금 상승으로 이어집니다.

4. 정부와 정치권의 개혁 움직임

이재명 대통령은 2025년 국무회의에서 지역주택조합 문제를 국정 현안으로 격상하며, 전수조사와 특별점검을 직접 지시했습니다.

  • 전국 618개 조합 대상 전수조사 진행 중
  • 분쟁이 잦은 사업장은 수사 의뢰, 제도 개선 추진
  • 국토부는 조합과 조합원 간 계약 관계, 피해 유형 등 실태 파악을 기반으로 지주택 제도 재설계에 나섰습니다.

이처럼 45년 만의 본격적 구조 개혁이 시작된 것입니다.

5. 복기왕 의원의 개정안: 공사비 검증 의무화

복기왕 더불어민주당 의원은 2025년 ‘주택법 일부개정법률안’을 발의했습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

  • 공사비가 일정 비율 이상 증액될 경우,
  • 또는 조합원 일정 수 이상의 동의가 있을 경우,
  • 전문기관의 공사비 검증을 의무화하도록 했습니다.

검증 절차, 수수료, 보고 방식 등은 국토부 고시로 규정되며, 실질적인 공사비 투명성을 담보하게 됩니다. 복 의원은 “공사비 검증이 안정적인 주택공급의 시작”이라고 밝혔습니다.

6. 전문가들이 제시하는 해법

도시정책 및 부동산 전문가들은 다음과 같은 개선 방안을 제안합니다.

  • 조합원 분담금 상한제 도입
  • 조합 대행사 등록제 및 자격 요건 강화
  • 공사비 및 회계 투명성 확보를 위한 회계공시 의무화
  • 토지 확보율 상향 기준 도입
  • 정보 제공 전담 사이트 개설 및 정보 비대칭 해소

송승현 도시와경제 대표는 “사전 단계에서의 검증 체계가 반드시 필요하다”고 강조했고, 우리은행 함영진 연구위원은 “정보의 투명성과 시민 눈높이 정보 제공이 핵심”이라고 덧붙였습니다.

7. 해외 사례에서 배우는 정책 방향

  • 싱가포르: 전체 주택의 90%를 정부가 직접 공급하는 HDB 제도, 투명한 정보 공개와 단계별 감리, 주민 참여 구조를 갖춤
  • 일본: 지방 빈집 문제 해결을 위해 토지·주택 무상양도제도 시행
  • 독일·프랑스: 공공임대 비율 확대와 민간 연계로 청년·중산층 주거 안정을 실현

이들 사례는 한국이 민간 중심 구조에서 공공 주도의 신뢰 기반 주택 시스템으로 나아가야 함을 보여줍니다.

8. 결론: 다시 신뢰를 세울 마지막 기회

지역주택조합은 출발은 좋았지만, 제도의 허술함과 관리 부재로 인해 피해를 양산해온 실패한 모델로 전락했습니다. 하지만 정부의 강력한 개혁 의지, 국회의 입법 노력, 시민사회의 감시가 유기적으로 작동한다면, 지주택 제도는 다시 서민 주거권 실현의 도구로 거듭날 수 있습니다.

지금이야말로 구조 개혁의 골든타임입니다. 주택은 투기의 수단이 아닌, 국민의 삶의 터전이라는 인식 아래 실질적 개혁이 반드시 추진되어야 합니다.

 

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