강남 부모들, 왜 지금 아파트 물려주나? 증여 열풍과 세금 리스크

1. 서론: 왜 지금 ‘강남 3구 부동산 증여’에 눈길이 쏠리는가?

최근 한국 부동산 시장에는 흥미로운 현상이 일어나고 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 아파트 증여가 폭증하고 있으며, 고액 자산가들은 대출 규제를 피하기 위해 증여로 눈을 돌리고 있습니다. 동시에 정부는 부동산 시장 탈세·편법 증여를 막기 위해 전방위적 세무조사에 나섰습니다. 이 글에서는 현재 부동산 증여 붐의 배경, 국세청과 정부의 움직임, 고액 자산가들의 전략, 전문가 조언, 그리고 앞으로의 시장 전망까지 심층 분석합니다.

 

강남 부모들, 왜 지금 아파트 물려주나? 증여 열풍과 세금 리스크

 

2. 부동산 증여 증가, 그 배경은 무엇인가?

 

2020~2021년 문재인 정부 당시 종합부동산세 강화로 증여가 급증했지만, 2023년부터는 다소 주춤했습니다. 그러나 올해 상반기부터 분위기가 급변했습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 2025년 상반기 강남 3구 아파트 증여는 824건으로, 지난해 동기 대비 22.1% 증가했습니다. 같은 기간 서울 전체로도 3617건으로 늘었습니다. 전문가들은 집값이 더 오르기 전에 세금을 줄이려는 심리가 작동하고 있다고 분석합니다.

 

3. 대출 규제·토지거래허가제의 역설: 현금 부자에게 유리한 시장

6·27 대책 이후 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되면서 수요자들의 매매는 더욱 힘들어졌습니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 거래가 어렵고, 새 정부 출범 후 보유세 인상 우려까지 더해지면서 현금이 풍부한 고액 자산가에게 증여는 세금 절약을 위한 차선책으로 떠오르고 있습니다. 임광현 국세청장 후보자도 인사청문회에서 “대출 규제로 현금 부자들의 편법 증여가 늘고 있다”며 문제를 지적했습니다.

 

4. 국세청·국토부, 탈세·편법 증여 전방위 조사 착수

정부는 수도권 고가 아파트 거래를 중심으로 소득·재산 자료, 실거래 자료를 활용해 탈세·편법 증여 조사에 들어갔습니다. 기존에는 시가 10억 이상, 부모-자식 간 거래 차액 3억 원 이상에서만 세무조사에 나섰지만, 올해부터는 이보다 낮은 금액까지 조사 대상이 확대됐습니다. 전문가들은 “2억 1,700만 원 이상 무이자 증여는 연 4.6% 이자율을 적용해 소득세 부담이 생긴다”라고 경고합니다.

 

5. 세무법인은 ‘폭주’, 양도세 상담은 뒷전 증여 문의 급증

서울 서초구의 한 세무법인은 “증여 상담이 너무 많아 양도소득세 상담은 아예 못 하고 있다”고 전했습니다. 2025년 초부터 강남 3구 증여 건수는 월 81건에서 5월 189건으로 2.3배 급증했습니다. 6월은 신고 마감 전임에도 벌써 171건입니다. 이는 정부의 증여세 과세방식 개편 예고, 매매시장 경색, 보유세 불안감 등이 동시에 작용한 것으로, 세무 전문가들은 “지금 분위기는 2020~2021년 증여 폭증기와 비슷하다”라고 진단합니다.

 

강남 부모들, 왜 지금 아파트 물려주나? 증여 열풍과 세금 리스크

 

6. 정부 정책 기대감 사라지자 빠르게 움직이는 자산가들

 

윤석열 정부는 지난해 상속·증여세 최고세율을 50%에서 40%로 낮추고, 최저 과표구간도 완화하는 개정안을 냈지만 국회 통과에 실패했습니다. 최근에는 새 정부 세법 개정안에 부동산 세금 완화가 포함되지 않을 것이라는 전망이 나오면서 자산가들 사이에서 “지금 물려줘야 한 푼이라도 아낀다”는 움직임이 확산 중입니다.

 

7. 전문가 조언: 차용증·이자율·계획서 준비해야

세무 전문가들은 부모와 자식 간 금전 거래에서 차용증 작성은 필수라고 강조합니다. 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 “5년간 소득·자산 차이를 차용증으로 설명할 수 있어야 세무조사에서 방어 가능하다”며 빌린 금액, 상환 일정, 방법까지 명시할 것을 권합니다. 또한 무이자 지원은 2억 1,700만 원까지 가능하므로 이를 초과하면 반드시 4.6% 이자율을 적용해야 합니다. 증여세 신고 누락은 적발되면 가산세까지 부과되며, 자녀 소득·재산 대비 과다하면 불시에 세무조사가 들어올 수 있습니다.

강남 부모들, 왜 지금 아파트 물려주나? 증여 열풍과 세금 리스크

 

8. 국세청장의 각오: 변칙 자본거래, 철저히 차단

 

임광현 국세청장 후보자는 “불공정 합병, 변칙 자본거래, 세금 없는 부의 이전 시도를 철저히 차단하겠다”고 밝혔습니다. SK, 호반건설 사례처럼 재벌가들의 편법 증여뿐 아니라, 일반 고액 자산가들의 부동산 증여도 전방위 감시 대상입니다. 국세청은 올해 내내 고강도 조사와 제도 정비에 나설 계획입니다.

 

9. 강남 부모들의 움직임, 어디까지 갈까?

강남 3구, 마용성(마포·용산·성동) 등 인기지역은 실거래가 상승으로 증여가액까지 올라가고있어 한번 팔면 재매입이 어려운 시장입니다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “집값이 더 오르기 전에 물려주자는 인식이 강하다”라고 분석했습니다. 하나은행 최환석 센터장은 “세금이 더 늘어나기 전에 증여하려는 움직임”이라 설명했다. 강남에서만 올 상반기 824건, 서울 전체 3617건이란 수치는 단순한 통계가 아니라 고액 자산가들의 절세 전략을 반영한 결과입니다. 다만 정부 압박도 강화되고 있어 리스크 관리가 필요합니다.

10. 결론: 부동산 증여의 미래, ‘안전한 절세’가 관건

부동산 증여는 세금 아끼기 위한 최후의 수단으로 부상했지만, 이제는 무작정 물려주는 시대가 아닙니다. 전문가 상담, 증빙자료 준비, 적법한 절차가 중요합니다. 정부 역시 공정 과세를 위해 제도 정비를 가속화할 예정입니다. 고액 자산가든 일반인이든, 부동산 증여를 계획한다면 ‘안전한 절세’ 전략이 필수입니다.

 

※참고 출처

• 아주경제, 매일경제, 한국경제