2025년 공정시장가액비율 인상 전 꼭 알아야 할 7가지

2025년 정부의 세법 개편 방향 중 가장 주목받는 이슈 중 하나는 종합부동산세(종부세)의 공정시장가액비율 인상 여부입니다. 종부세는 고가 주택 보유자에게만 적용되는 세금으로 알려져 있지만, 그 파급 효과는 예비 실수요자, 전월세 세입자, 임대사업자 등 실생활에 밀접한 이해관계자 전반에 걸쳐 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 종부세와 공정시장가액비율의 개념부터 2025년에 예고된 정책 변화, 그에 따른 사회적·경제적 영향까지 7가지 핵심 포인트로 정리했습니다. 부동산 세금과 정책 변화에 관심이 있는 분이라면 꼭 읽어보시길 권합니다.

 

 

1. 공정시장가액비율이란?

공정시장가액비율은 주택이나 토지의 공시가격에 곱해 종부세 과세표준을 산정하는 계수입니다. 현행 법령상 60~100% 범위 내에서 정부 시행령으로 자유롭게 조정이 가능합니다.

• 문재인 정부: 최대 95%까지 인상
• 윤석열 정부: 60%로 대폭 하향 조정
• 이재명 정부: 2025년 80%로 상향 검토 중

공정시장가액비율이 높아지면 과세표준이 커지고, 결과적으로 종부세 부담이 증가합니다. 이에 따라 부동산 시장은 물론 임대시장, 세입자 가계에도 직간접적 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 고가 주택 보유세, 얼마나 오를까

전문가들이 시뮬레이션한 바에 따르면, 공시가격과 공정시장가액비율이 동시에 상승할 경우 보유세(재산세+종부세)는 최대 50%까지 증가할 수 있습니다.

 

 

서울 강남 3구뿐 아니라 마포, 용산, 성동 등 인기 지역 전반으로 이 같은 보유세 상승이 확산될 가능성이 있습니다.

 

 

 

3. 보유세 인상이 공급을 늘릴까?

 

정부는 보유세 부담 증가가 주택 매물 증가로 이어져 공급을 확대할 수 있다고 기대합니다. 하지만 전문가들은 보유 고착화 현상이 더 우세할 것으로 보고 있습니다.

• 거래세 및 재취득 비용 부담
• 똘똘한 한 채 선호 지속
• 우량 입지 주택은 매물로 나오기 어려움
• 오히려 중저가·비선호 지역 중심으로 매물 증가 예상

결론적으로 보유세 인상은 시장에서의 공급 확대보다는 보유 심화 및 증여 증가로 이어질 가능성이 큽니다.

4. 세입자도 영향받는다

보유세가 증가하면 임대인의 부담이 커지고, 이는 세입자에게 전가될 수 있습니다. 최근 반전세와 월세 전환이 증가하는 추세에서 월세 상승 압력이 더 커질 수 있습니다.

• 임대료 상승
• 전세에서 월세로의 구조적 전환
• 임대시장 불안 심화
• 무주택자의 내 집 마련 수요 위축

실제로 정책 변화가 세입자의 주거비 부담 증가로 이어질 수 있다는 점은 사회적 이슈가 될 수 있습니다.

5. 공시가격 현실화까지 병행될까?

공정시장가액비율 인상에 더해, 공시가격 현실화 정책까지 재추진될 가능성이 제기되고 있습니다.

• 문재인 정부: 2030년까지 공시가격 시세 90% 목표
• 윤석열 정부: 현실화 로드맵 백지화
• 2025년 이후: 단계적 재도입 검토 예상

공시가격 인상과 공정시장가액비율 인상이 병행되면, 국민의 세금 부담은 이중으로 증가할 수 있습니다.

6. 전문가들의 경고: 단순한 ‘부자 증세’ 아니다

이 개편은 부자 감세 정상화 또는 증세 논의 그 이상입니다. 다음과 같은 배경이 복합적으로 작용합니다.

• 종부세 수입: 2021년 7조 2,700억 원 → 2023년 1조 6,000억 원
• 정부 재정 압박: 고령화, 복지 지출, 국방비 증가
• 이해관계자 다층화: 다주택자, 세입자, 예비 실수요자, 임대사업자 등

전문가들은 세입자 보호, 시장 안정, 공급 정책과 연계된 통합적 대응이 필요하다고 조언합니다.

7. 결론: 단계적 개편과 시장 신뢰 회복이 관건

현재 정부는 세법 개정 또는 시행령 개정을 통해 공정시장가액비율 인상을 추진할지 여부를 검토 중입니다. 시장 혼란을 줄이기 위해 다음과 같은 접근이 필요합니다.

• 일괄적·급격한 인상보다는 단계적 조정
• 중저가 주택에 대한 보호 조항 마련
• 임대시장 안정 대책 병행
• 이해관계자 간 사회적 합의 확보

세금 정책은 단지 세수 확보 수단이 아니라, 주거 안정을 위한 거시적 정책 수단임을 인식한 세심한 설계가 요구됩니다.

요약

 

• 공정시장가액비율 인상 시 고가 주택 중심의 보유세 급증
• 공급 확대보다는 보유 심화, 증여 증가 가능성
• 임대료 상승 및 전세 구조 변화로 세입자 영향 우려
• 공시가격 현실화 병행 시 납세자 이중 부담 발생
• 세입자 보호 및 시장 안정 대책이 병행돼야 정책 효과 기대 가능

 

참고자료

 

• 매일경제
• 이투데이
• 국토교통부·기획재정부 발표 자료
• 부동산 전문가 인터뷰