강남은 웃고 지방은 울었다 – DSR 규제가 만든 부동산 양극화의 현실

정부의 금융 규제 정책 중 하나인 DSR(Debt Service Ratio) 강화가 부동산 시장에 적지 않은 충격을 주고 있습니다. 가계부채 관리를 위한 제도로 설계된 DSR은 정책의 취지와는 다르게 시장에서 '강남은 살아나고, 지방은 얼어붙는' 부작용을 낳고 있다는 지적이 많습니다. 특히 2024년 이후 도입된 스트레스 DSR은 실수요자 중심의 지방 부동산 시장에 더욱 가혹한 규제로 작용하고 있습니다.

이 글에서는 DSR 규제가 무엇인지, 그것이 왜 지역별 거래 양극화를 낳았는지, 실수요자는 어떤 어려움에 처했는지, 그리고 앞으로 어떤 정책이 필요할지를 심층적으로 살펴보겠습니다.

 

DSR 규제란 무엇인가?

DSR은 '총부채원리금상환비율'로, 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액의 비율을 말합니다. 기존에는 주택담보대출 위주로 대출 심사가 이루어졌다면, DSR은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융부채를 합산하여 적용하는 강도 높은 대출 규제입니다.

‘스트레스 DSR’은 여기에 가산금리를 적용해 향후 금리 상승 가능성을 미리 반영하는 방식입니다. 실질적으로 대출 가능 금액이 줄어드는 효과가 있으며, 자산이 적고 대출 의존도가 높은 실수요자에게는 큰 장벽이 됩니다.

거래는 서울·강남으로 쏠리고, 지방은 침체

2024년 2월부터 DSR 1단계가 시행되자 서울 아파트 거래량은 급격히 증가했습니다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 거래가 눈에 띄게 늘었고, 마포, 광진, 강동 등 중산층 수요가 몰린 지역도 활발한 거래세를 보였습니다.

예를 들어, 서초구는 800건에서 1,674건으로 109.3%, 강남구는 1,182건에서 1,927건으로 63.0%, 송파구는 1,229건에서 2,317건으로 88.5% 증가했습니다. 마포구와 광진구는 각각 120% 이상 거래량이 증가했습니다.

반면, 지방은 같은 기간 거래 증가율이 10.5%에 그쳤고, 일부 도시는 오히려 거래량이 감소했습니다. 수도권 외곽이나 지방 중소도시의 경우 대출 규제의 영향을 직격탄으로 받은 셈입니다. 이들은 대출 없이는 주택 매입이 불가능한 계층이기 때문에 규제 강화는 곧 주택 구입 포기로 이어졌습니다.

DSR 2단계 이후 수도권 전반 침체… 강남은 여전히 강세

2024년 9월, DSR 2단계가 시행되면서 거래는 전국적으로 감소세를 보였습니다. 서울은 33.8%, 경기도는 24.2%, 인천은 31.7% 거래가 줄었고, 전국 거래량도 18.6% 하락했습니다.

하지만 강남, 과천, 용산 등 부유층 중심의 지역은 여전히 거래가 유지되거나 빠르게 회복되는 모습을 보였습니다. 이들 지역의 주 수요층은 대출에 의존하지 않고 현금 자산이 많기 때문에 DSR 규제가 큰 영향을 주지 않습니다.

실수요자만 피해 보는 구조

문제는 실수요자들입니다. 청년층, 신혼부부, 자산이 적은 중산층 이하 계층은 대부분 대출 없이는 집을 살 수 없습니다. 그러나 DSR 규제로 인해 대출 가능 금액이 줄어들면서 이들의 내 집 마련은 더욱 멀어지고 있습니다.

게다가 대출이 불가능한 상황에서 전세는 불안정하고, 월세는 부담이 되며, 소형 주택으로의 전환도 쉽지 않습니다. 이렇듯 실수요자는 선택지가 줄어들고, 자산가 중심의 시장은 계속 움직이니 자산 양극화는 더욱 심화됩니다.

지역 격차, 단순한 통계를 넘어선 현실

단순한 거래 통계를 넘어서, 지방 부동산 침체는 지역 경제 전반의 활력을 약화시키는 요인이 됩니다. 주택 거래가 줄면 건설업, 인테리어, 가전, 가구 등 연관 산업이 위축되고, 이는 곧 지역 내 일자리 감소로 이어집니다.

지방 소도시와 광역시는 이미 인구 감소와 고령화 문제로 골머리를 앓고 있는데, 부동산 시장마저 위축되면 자산가치 하락과 함께 지역 소멸 현상이 가속화될 수 있습니다.

정부가 수도권과 지방을 동일한 규제로 묶는 것은 형평성 문제를 낳습니다. 수도권 중심의 정책이 지방 현실을 고려하지 않는다면, 그 피해는 결국 실수요자에게 집중됩니다.

실수요자를 위한 맞춤형 지원이 필요하다

현재의 일률적인 규제를 보완하기 위해서는 다양한 정책 수단이 필요합니다. 생애 최초 주택 구입자에게는 스트레스 DSR 적용을 일정 기간 유예하거나, 일정 소득 이하 실수요자에겐 대출 심사 기준을 탄력적으로 적용하는 방식이 검토될 수 있습니다.

지역별로 규제를 차등화하거나, 주택 구입 보조금, 이자 지원 정책 등을 통해 실수요자의 부담을 완화할 수 있습니다. 일본이나 유럽 일부 국가는 지방 실수요자 보호를 위해 이런 제도를 운영 중이며, 우리나라에도 충분히 도입 가능한 방안입니다.

정책은 단기 억제보다 구조적 접근이 필요하다

지금까지의 규제는 문제를 늦추는 방식에 가까웠습니다. 대출을 묶어버리면 거래는 줄고, 가격은 잠시 안정될 수 있지만, 장기적인 주거 불안정과 자산 격차는 해결되지 않습니다.

정책은 국민의 삶에 실질적인 변화를 주어야 합니다. 주택은 단순한 투자 대상이 아니라 일상의 기반이며, 미래를 계획할 수 있는 바탕입니다. 정부는 이제 ‘누구를 위한 규제인가’에 대한 근본적인 질문에 답해야 합니다.

지금 필요한 것은 강한 규제가 아니라, 실수요자가 다시 희망을 가질 수 있는 정책입니다. 대출 규제의 칼날은 이제 자산가가 아닌, 집을 처음 사려는 평범한 사람들에게 향하고 있습니다.

신뢰를 잃는 정책, 국민은 체감으로 판단한다

정책의 성패는 숫자가 아니라 국민의 체감에서 결정됩니다. 정부는 “부동산 시장 안정”이라는 성과를 강조하지만, 집을 사고 싶어도 못 사는 이들에게 그 말은 공허하게 들립니다.

특히 대출 규제가 강화될수록 정책 수혜자는 침묵하고, 정책 피해자는 목소리를 냅니다. 그만큼 체감의 온도차가 크다는 방증입니다.

정부가 진정한 정책의 신뢰를 얻고자 한다면, 규제의 명분보다 그 결과를 체감하는 국민의 목소리에 더욱 귀를 기울여야 합니다. 강남과 지방의 온도차, 자산가와 실수요자의 격차를 정책이 외면한다면, 국민의 신뢰는 정책에서 멀어질 수밖에 없습니다.