강남 100억 시대, 서울 아파트 시장 양극화 어디까지 갈까?

서울 아파트 시장에서 전례 없는 '초양극화' 현상이 심화되고 있습니다. 한쪽에서는 100억 원이 넘는 초고가 아파트가 연이어 거래되고 있는 반면, 다른 쪽에서는 실거래가가 하락하거나 거래 자체가 사라지고 있습니다. 단순한 가격 격차를 넘어, 서울 부동산 시장의 구조 자체가 근본적으로 변하고 있는 것입니다. 과연 이 흐름은 어디까지 이어질 수 있을까요?

 

 

100억 초고가 거래 이어지는 강남권, 지금이 고점일까?

 

2025년 들어 서울 강남권에서는 100억 원 이상 아파트 거래가 벌써 14건을 넘었습니다. 용산구 나인원한남, 한남더힐, 강남구 압구정 현대, 청담 효성빌라, 서초구 래미안원베일리와 아크로리버파크 등 상위 0.1% 자산가들이 선호하는 단지를 중심으로 신고가 경신이 이어지고 있습니다.

특히 청담동 효성빌라청담101은 10개월 사이 무려 40억 원 상승하며 113억 원에 거래됐고, 압구정 현대 6·7차 전용 245㎡는 130억 원 이상에 거래되어 압구정 재건축지구 전체 최고가를 기록했습니다. 이들 단지는 입지, 브랜드, 학군, 조망 등 핵심 요소를 모두 갖춘 ‘완성형 입지’로 평가받습니다.

전문가들은 이러한 현상을 단순한 과열로 보지 않습니다. “자산가들이 대체 불가능한 부동산에 장기 자산을 배분하는 경향이 강화되고 있다”는 분석은, ‘똘똘한 한 채’ 전략이 이제 강남권에서 하나의 기준이 되고 있음을 보여줍니다.

서울 외곽 아파트 시장 하락세, 노도강 실거래가 현황

반면 노원·도봉·강북구 일대 이른바 '노도강' 지역은 하락세 또는 보합세를 반복하고 있습니다. 중계동 청구3차 전용 84㎡는 9개월 만에 6000만 원 하락했고, 양지대림 전용 84㎡는 최근 8억9000만 원에 거래되어 2020년 이후 최저가를 기록했습니다.

서울 외곽 아파트는 거래량도 감소하고 가격 역시 하락세를 보이면서 투자 심리가 전반적으로 위축되고 있습니다. 금리 인상, 경기 불확실성, 대출 규제 등이 겹치면서 실수요자들의 주택 구매 결정은 유보되고 있습니다.

서울 전체 아파트 매매 건수는 전년 대비 약 20% 가까이 줄었으며, 외곽 지역일수록 거래 절벽 현상이 더 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

DSR 3단계 규제 도입, 부동산 양극화에 미치는 영향

2025년 7월부터 시행될 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제는 서울 외곽 지역에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다. 대출 한도가 줄어들어 실수요자의 주택 구매력은 더욱 위축될 것으로 보입니다. 반면 고가 아파트를 '현금'으로 매입할 수 있는 자산가는 이러한 규제와 무관하게 거래를 이어가고 있습니다.

전문가들은 이미 강남, 용산, 과천 등의 상급지는 자산가 중심 시장으로 재편되어 대출 규제의 영향을 크게 받지 않는다고 분석합니다. 반면 외곽 지역은 대출 의존도가 높아, 규제 강화가 직접적인 수요 위축으로 이어지는 구조입니다.

결과적으로 정부 정책이 실수요자 보호를 위한 것이라 하더라도, 시장에서는 오히려 양극화를 더욱 심화시키는 결과로 나타나고 있습니다.

서울 아파트 양극화 현상이 지속되는 이유와 전망

이러한 서울 아파트 시장의 양극화는 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적인 변화로 이해되어야 합니다. 고금리, 저성장, 글로벌 경기 불확실성 속에서 자산가들은 보유 자산을 안전하게 지킬 수 있는 핵심 입지에 더욱 집중하고 있습니다.

이러한 흐름 속에서 중산층 이하 계층은 내 집 마련 기회를 점점 잃어가고 있으며, 결과적으로 자산 불평등이 부동산을 통해 더욱 고착화되고 있습니다.
정부가 실수요자 보호를 위해 다양한 규제를 내놓고 있지만, 실제로 고가 주택 시장에는 거의 영향을 주지 못하고 있습니다.

최근에는 자산가뿐만 아니라 고소득 전문직 종사자들 사이에서도 ‘현금 우선 매입’ 문화가 확산되고 있습니다. 이들은 대출 규제가 강화될수록 오히려 경쟁자가 줄어드는 시장 환경을 기회로 삼아, 서울 강남권과 용산 등 입지 최상위 단지에 적극적으로 진입하고 있습니다. 이는 고가 주택의 매물 희소성과 결합되며 초고가 거래의 연속성과 양극화 심화를 동시에 부추기고 있는 상황입니다.

서울 집값 양극화 시대, 실수요자가 취할 전략은?

이처럼 양극화된 시장에서 실수요자는 보다 전략적인 접근이 필요합니다.
첫째, 무리한 대출을 통한 상급지 진입보다는, 생활권 내에서 실거주 목적의 안정적인 단지를 찾는 것이 우선입니다.
둘째, 규제 완화나 반등 기대보다는 현실적인 자금 계획과 대출 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.
셋째, 하락세가 지속 중인 지역일수록 단기 수익보다는 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

또한 실거래가 추이, 전세가율, 지역별 입주 물량 등 객관적 지표를 참고해 시장 흐름을 꾸준히 점검해야 하며, 과도한 기대 심리보다 현실 기반의 판단이 중요한 시점입니다.

결론

서울 아파트 시장은 지금 명확한 양극화 구조로 나뉘고 있습니다.
100억 원이 넘는 고가 거래가 속출하는 강남과, 가격이 하락하며 거래마저 줄어든 외곽 지역의 격차는 단순한 부동산 흐름을 넘어 사회적 자산 격차와 구조적 문제를 드러내고 있습니다.

이런 변화 속에서 실수요자와 투자자는 단순히 '오를 곳'을 찾기보다, 왜 이런 흐름이 나타나는지, 그리고 자신이 어떤 위치에 있는지를 먼저 진단하고 대응 전략을 세워야 할 시점입니다. 양극화는 단순한 유행이 아니라, 시장의 구조 그 자체가 바뀌고 있음을 의미하기 때문입니다.