소셜믹스 정책, 형평성과 재산권 사이에서 갈등이 커지는 이유

서울시가 추진 중인 ‘소셜믹스(Social Mix)’ 정책을 둘러싸고 재건축 현장에서 갈등이 커지고 있습니다. 사회적 통합을 지향하는 이 정책은 다양한 계층이 함께 거주하는 환경을 만들자는 목적을 가지고 있지만, 실제 현장에서는 조합원들의 반발과 사업 지연이라는 현실적 문제가 이어지고 있습니다.

이 글에서는 소셜믹스 정책의 배경과 방향, 조합원 반발의 이유, 법적 근거의 쟁점, 전문가 의견 등을 종합해 갈등의 본질을 살펴봅니다.

 

소셜믹스란 무엇인가?

소셜믹스란 한 주거 단지 안에 다양한 소득계층의 거주민이 함께 생활하도록 유도하는 정책을 말합니다. 고소득층과 저소득층이 분리되지 않고 동일한 환경에서 살아가게 함으로써, 계층 간 통합과 사회적 차별 해소를 도모하는 것이 목표입니다.

이 정책은 특히 공공임대주택과 민간분양주택을 한 단지 안에서 동과 호수 구분 없이 섞어 배치하는 방식으로 구현됩니다. 과거에는 임대세대를 특정 동이나 저층에 집중 배치하는 경우가 일반적이었지만, 최근에는 공개추첨 방식으로 임대와 분양 가구를 동일하게 배치하는 ‘완전 혼합형’ 방식으로 변화하고 있습니다.

서울시는 이를 통해 외형적, 구조적 차별을 없애고자 하지만, 현실에서는 많은 갈등이 발생하고 있습니다.

정책 취지는 이상적, 하지만 실현 방식은 논란

서울시의 소셜믹스 정책은 공공성을 강조하며 계층 간의 공간적 분리를 없애려는 의도로 추진되고 있습니다. 그러나 실제 정비사업 현장에서는 주택 설계의 자율성 침해, 사업성 악화, 조합원 권리 침해 등의 문제점이 제기되고 있습니다.

특히 최근 이슈가 된 잠실주공5단지, 여의도 공작아파트, 압구정3구역 등은 서울시로부터 소셜믹스 기준을 이유로 설계안 보류, 조건부 승인 등의 조치를 받으며 논란의 중심에 섰습니다. 고층 조망권이 있는 주동에 임대주택을 배치하라는 서울시의 요구에 대해 조합원들은 “수익을 뺏긴다”며 강하게 반발하고 있습니다.

조합원 입장에서는 본인이 수십 년간 살아온 주택을 철거하고 대규모 비용을 들여 재건축을 진행하면서도, 막상 새로 짓는 아파트의 핵심 가치인 조망권과 위치 선택권을 박탈당하는 것은 부당하다는 것입니다.

추첨 방식, 정말 공정한가?

서울시가 주장하는 ‘공정한 배치’를 위한 공개추첨 방식은, 임대와 분양 가구를 동일하게 취급하여 호수·동·층수 배정을 무작위로 결정하는 방식입니다. 하지만 이 추첨 방식은 조합원에게 실질적인 역차별을 가져올 수 있습니다.

예를 들어, 임대세대가 한강 조망이 가능한 고층에 배정되고, 오히려 조합원이 북향 저층에 배정되는 경우가 발생할 수 있습니다. 같은 평형이라도 위치에 따라 수억 원의 가치 차이가 발생하는 서울의 주택 시장 특성상, 이는 단순한 불만이 아닌 자산 손실 문제로 이어집니다.

결국 ‘형평성’을 앞세운 제도가 조합원 입장에서는 불공정하게 느껴질 수밖에 없는 구조인 셈입니다.

법적 근거는 충분한가?

서울시는 이러한 정책을 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조에 근거해 시행하고 있다고 주장합니다. 해당 조항은 용적률 인센티브를 받은 단지에서 공급되는 임대주택은 공개 추첨 방식으로 배정해야 한다고 명시하고 있습니다.

하지만 문제는, 추첨의 범위나 배치 기준에 대한 구체적인 실행 지침이 부족하다는 점입니다. 건축심의 기준 제13조에서는 임대와 분양 세대가 외형상 구분되지 않도록 설계하라고만 되어 있을 뿐, 층수까지 섞어야 한다는 명시는 없습니다.

따라서 서울시가 설계 단계에 개입해 고층 배치까지 강제하는 것은 법적 논란의 소지가 있으며, 일부 조합에서는 행정소송 가능성까지 시사하고 있습니다.

전문가의 시선: 방향은 좋지만, 방식은 문제

부동산 전문가들은 소셜믹스의 기본 취지에는 공감하지만, 현재의 추진 방식은 정책 신뢰도 저하와 민간 사업의 동력 약화로 이어질 수 있다고 지적합니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공공성과 형평성을 강조하는 것은 중요하지만, 민간이 주도하는 정비사업에서 자율성을 침해하면서까지 정책을 강제할 경우, 결국 사업 속도는 늦어지고 공급 차질로 이어질 수 있다”고 말합니다.

주택 공급 목표에도 악영향

서울시는 재건축과 재개발을 통해 주택 공급을 확대하겠다는 입장을 밝히고 있습니다. 하지만 소셜믹스를 둘러싼 갈등이 계속되면서, 실제 현장에서는 통합심의 보류, 인허가 지연, 설계 재조정이 반복되고 있습니다.

고밀도 정비사업은 특히 서울 핵심 지역에서 이뤄지는 만큼, 하나의 사업 지연이 수천 가구의 공급 차질로 이어질 수 있습니다. 이는 결국 전월세 시장의 불안정으로 연결되어 실수요자들에게 피해가 돌아가는 결과를 낳게 됩니다.

정책의 실효성을 높이려면?

현실을 반영하지 못한 일률적인 정책은 공공과 민간 모두에게 신뢰를 잃게 만듭니다. 소셜믹스의 기본 취지에는 많은 사람이 공감하지만, 단순히 ‘무조건 섞어라’는 식의 일방적인 지침은 오히려 차별 해소보다 갈등 심화라는 부작용을 가져올 수 있습니다.

서울시는 단지별 특성과 사업성, 조합원의 권리 등을 종합적으로 고려한 유연한 기준과 협의 절차를 마련할 필요가 있습니다. 실질적인 사회통합을 원한다면, 정책 수혜자인 서민과 청년층뿐 아니라, 사업 주체인 조합원의 이해도 함께 조율해야 진정한 성과를 거둘 수 있습니다.

결론: 갈등을 넘어 실현 가능한 통합으로

소셜믹스는 단순히 주거지를 섞는 것이 아니라, 계층 간 격차를 줄이고 공존을 도모하는 도시 정책입니다. 그러나 공공성과 민간의 현실이 충돌하는 지점에서, 지금처럼 강제적인 방식만을 고수한다면 그 이상적인 취지는 빛을 잃게 될 것입니다.

형식적 통합이 아닌 실질적 공존을 위한 설계, 일방적 명령이 아닌 상호 존중 기반의 조율, 그리고 공정한 분배가 아닌 합리적 배치 기준 마련이야말로 지금 서울시가 추구해야 할 방향입니다.