2025년부터 바뀌는 전세 제도: 계약 전 악성 임대인 확인하는 방법

전세계약을 앞두고 있는 세입자라면 누구나 가장 걱정하는 부분은 보증금 문제일 것입니다. 뉴스에서 심심치 않게 등장하는 전세사기 사건은 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들의 절망적인 사연으로 가득합니다. 이런 피해를 줄이기 위해 정부가 2025년부터 시행하는 ‘임대인 정보조회 제도'가 전면 개편됩니다. 이제는 세입자도 계약 전에 임대인의 전세보증금 반환 이력과 다주택 여부 등을 미리 확인할 수 있는 시대가 열린 것입니다.

 

 

제도 변화의 배경: 반복되는 전세 피해

최근 몇 년간 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해 사례가 늘면서 사회적 문제로 부각되었습니다. 특히 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 임대인과의 계약에서 피해가 집중되었고, 악성 임대인은 다수의 세입자에게 피해를 주고도 책임을 지지 않는 경우가 많았습니다. 일부 임대인은 자신 명의의 다수 주택을 이용해 전세금을 돌려막기식으로 운용하거나, 반환 능력이 없는데도 전세 계약을 지속해 세입자를 위험에 빠뜨렸습니다.

이에 국토교통부는 2025년부터 세입자가 계약 전에 임대인 관련 정보를 확인할 수 있도록 ‘임대인 정보조회 제도’를 강화했고, 이는 주거 안정과 전세사기 예방을 위한 핵심 정책으로 자리잡고 있습니다.

임대인 정보조회, 무엇을 확인할 수 있나?

2025년부터 확대 시행되는 이 제도를 통해 예비 임차인은 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다:

• 임대인의 전세보증금 반환보증 가입 주택 수
• 최근 3년간 HUG 대위변제 발생 이력
• 보증 제한 대상 여부 (악성 임대인 여부)
• 임대인의 다주택 여부

이 정보는 주택도시보증공사(HUG)가 보유한 데이터를 기반으로 제공되며, 전세 계약 전이라도 세입자가 미리 조회할 수 있습니다. 특히 보증금을 돌려주지 않은 전력이 있는 임대인인지 사전에 확인할 수 있어, 피해를 예방하는 데 매우 효과적입니다.

또한 HUG의 자료는 민간 보증기관과는 달리 공공기관에서 수집한 공식 이력 정보이기 때문에 정보의 신뢰도가 매우 높습니다. 계약 전 임대인의 이름과 주소, 주택 위치만으로도 상당한 수준의 검증이 가능해졌습니다.

임대인 동의 없이도 조회 가능

기존에는 개인정보보호 문제로 인해 세입자가 임대인의 정보를 사전에 확인하는 데 한계가 있었습니다. 특히 임대인의 동의 없이는 조회 자체가 불가능했기 때문에, 위험한 임대인을 걸러내기 어려웠습니다.

하지만 이번 제도 개편으로 인해 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인된 경우, 임대인의 동의 없이도 정보 조회가 가능해졌습니다.
즉, 집을 보러 갔다가 마음에 드는 전셋집이 있을 경우, 중개사를 통해 해당 임대인의 정보를 사전 조회할 수 있는 길이 열린 것입니다. 이는 특히 처음 전세 계약을 하는 청년 세대나, 전세 사기에 대한 두려움이 큰 1인 가구에게 매우 반가운 변화입니다.

2025년 6월 23일부터는 앱으로 간편하게

더욱 주목할 점은 오는 2025년 6월 23일부터는 '안심전세앱'을 통해 비대면으로도 임대인 정보를 조회할 수 있다는 사실입니다. 이는 시간과 장소에 구애받지 않고 정보를 확인할 수 있다는 점에서 매우 혁신적인 변화입니다.

• 계약 당일 임대인을 직접 만난 경우, 현장에서 앱을 통해 즉시 조회 가능
• 방문 전에도 공인중개사와 연결된 경우, 사전 조회 가능
• 계약 체결 전 정보 확인을 통해 안전한 계약 여부 판단 가능

모바일에 익숙한 세대에게는 앱 기반 정보조회 방식이 접근성을 높여줄 뿐 아니라, 서류 기반으로 진행되던 전통적인 전세 계약 과정을 훨씬 투명하게 바꿔줄 수 있습니다. 앞으로는 종이 계약서보다 디지털 검증 절차가 중요한 시대로 접어들고 있는 셈입니다.

악성 임대인 피하는 세입자의 새 필수 전략

이번 제도 개편은 단순한 행정절차 개선이 아니라, 세입자의 실질적 권리 보호 강화로 해석할 수 있습니다. 이제 세입자는 계약 전에 ‘이 집의 주인이 과거에 문제를 일으킨 사람인지’ 여부를 합법적으로 확인할 수 있습니다.

전세보증금 피해 예방을 위해 세입자가 취해야 할 필수 전략은 다음과 같습니다:

1. 공인중개사에게 임대인 정보조회 요청하기
2. 안심전세앱 설치 후 임대인 정보 사전 확인
3. 보증보험(HUG 등)에 가입된 임대인의 매물 우선 검토
4. 다주택자 또는 대위변제 이력이 있는 임대인 회피
5. 임대차계약서에 보증금 반환 방식 및 보증 여부 명시하기
6. 입주 전 전입신고와 확정일자 반드시 확보하기

특히 임대차계약서에 ‘전세보증금 반환보증 가입 여부’를 명확히 기재하면, 추후 문제가 발생했을 때 법적 대응에도 도움이 됩니다.

정부와 HUG의 역할 강화

이번 제도 시행은 정부 단독이 아닌, HUG(주택도시보증공사)의 적극적인 정보 공개가 뒷받침되었기에 가능했습니다. 보증보험 데이터를 활용해 악성 임대인 이력을 추적하고 이를 세입자에게 제공하는 구조는 민관 협력의 좋은 예로 볼 수 있습니다.

또한 국토부는 이번 제도 시행과 함께 전세사기 피해자 지원센터와 연계된 정책도 확대 중입니다.
피해자에 대한 금융지원, 임시 거처 제공, 법률 상담 확대 등 다층적 보호 장치를 통해 세입자 권리를 실질적으로 지키기 위한 노력도 계속되고 있습니다.

향후에는 금융기관과의 연계, 보증금 자동관리 시스템, AI 기반 위험 분석 도입 등도 추진될 예정이라, 전세 시장의 투명성과 신뢰도는 점차 높아질 것으로 전망됩니다.

계약 전에 반드시 확인하세요

“집만 마음에 들면 바로 계약”하는 시대는 이제 끝났습니다.
2025년부터는 ‘임대인이 어떤 사람인지’ 확인하는 것이 전세 계약의 필수 절차가 되었습니다. 전세보증금은 우리의 소중한 자산이며, 그 보호를 위한 제도는 계속 진화하고 있습니다.

전세 계약을 앞두고 있다면, 이제는 반드시 ‘임대인 정보조회’부터 시작하세요.
보증금 피해를 막는 가장 확실한 첫걸음이 될 것입니다.