입주물량 폭탄 맞은 광명, 실거주자에게 찾아온 저점 매수 기회

2025년 현재, 경기도 광명시는 흔히 ‘준서울’로 불릴 정도로 서울과 가까운 입지적 장점을 가진 지역입니다. 지하철 7호선이 관통하고, KTX 광명역과 가산디지털단지, 목동 학원가 등과도 인접해 주거지로서의 인프라가 뛰어난 곳으로 평가받습니다. 그러나 최근 들어 광명 부동산 시장에 큰 변화가 찾아왔습니다. 바로 ‘입주물량 폭탄’이라 불리는 대규모 입주 물량의 집중 공급입니다.

많은 사람들이 입주 폭탄이라는 단어에 불안감을 느끼지만, 시장을 다각도로 분석해보면 오히려 실거주자들에게는 놓칠 수 없는 저점 매수의 기회가 될 수 있습니다.

 

광명, 왜 입주물량이 문제인가?

2024년 말부터 2025년까지 광명에는 신축 아파트 대단지들의 입주가 집중되고 있습니다. 트리우스 광명(3344가구), 철산자이헤리티지(3804가구), 광명센트럴아이파크(1957가구), 광명자이더샵포레나(3585가구), 철산자이브리에르(1490가구) 등 주요 단지를 포함해 입주 물량만 총 1만4180가구에 달합니다. 이는 경기도 전체 입주 물량의 약 21%를 차지하는 수준으로, 단일 시 단위로는 이례적으로 높은 공급량입니다.

공급이 집중되면 자연스럽게 전셋값과 매매가에 하방 압력이 생깁니다. 실제로 광명시는 2025년 들어 아파트값이 누적 2.23% 하락했고, 전셋값은 5.56% 하락하며 수도권 중 하락폭 1위를 기록했습니다. 일시적인 공급 과잉 상황이 시장을 흔든 것이죠.

하락장이 끝이 아니다 – 실수요자에게는 기회

그러나 이러한 공급 충격은 일시적인 조정국면일 뿐, 장기적으로 보면 광명은 여전히 가치 있는 주거지입니다. 특히 다음과 같은 장점들은 광명의 회복 가능성을 높게 평가하게 만듭니다.

1. 서울 접근성 우수: 7호선을 이용하면 강남 및 여의도까지 빠르게 이동할 수 있으며, KTX 광명역, 신안산선, 월판선 개통 예정으로 교통 호재도 많습니다.
2. 일자리와 인프라 밀집: 가산디지털단지, 구로디지털단지와의 인접성은 직장인 실수요자를 유인합니다.
3. 학군 인접: 목동 학원가와의 접근성이 좋아 자녀 교육을 고려한 실거주 수요도 탄탄합니다.
4. 신축 중심 정비: 광명뉴타운 및 철산동 일대는 노후 아파트가 신축 대단지로 교체되며 주거 환경이 급격히 개선되고 있습니다.

이러한 요소들을 고려하면 현재의 하락장은 장기적 가치 상승을 위한 숨 고르기 구간이라고도 해석할 수 있습니다.

전셋값 하락, 그 이면의 구조적 신호

특히 전셋값 하락은 단순한 수급 불균형을 넘어서 임차 수요의 변화를 시사합니다. 최근 몇 년간 수도권 아파트 전세시장은 전세자금대출 규제, 고금리 상황, 그리고 청년·신혼부부층의 자가수요 전환 등의 복합적인 요인으로 구조적 변화를 겪고 있습니다. 전세를 꺼리는 분위기 속에서 신축 대단지의 전세 매물은 일시적으로 과잉공급되는 경향이 있으며, 이는 오히려 전세를 통한 입주 진입장벽을 낮추는 기회가 되기도 합니다.

실제 거래 흐름은 어떻게 흘러가고 있나?

시장 흐름을 살펴보면, 이미 일부 단지에서는 반등 신호가 나타나고 있습니다. 예를 들어, 트리우스 광명은 DSR 규제로 인해 분양가 이하 마이너스 프리미엄 매물이 많았지만, 입주 5개월 차 현재 대부분 소진된 상태입니다.

또한 철산자이헤리티지는 안양천 조망권과 역세권 장점이 부각되며 2025년 5월 신고가 14억3000만원을 기록하기도 했습니다. 이는 공급량이 많더라도, 입지와 상품성이 우수한 단지는 시장의 선택을 받는다는 사실을 보여줍니다.

실거주자라면, 지금 체크해야 할 3가지 포인트

1. 전세가율: 매매가 대비 전셋값 비율이 하락한 시점은 상대적으로 진입 부담이 줄어든 상태입니다.
2. 실입주 조건: 전세입자 이탈로 인해 즉시 입주 가능한 매물도 증가 중입니다.
3. 금리 인하 시점 대응: 한국은행의 향후 기준금리 조정에 따라 주택담보대출 여건도 개선될 가능성이 있습니다. 지금은 높은 금리가 매수심리를 누르고 있지만, 정책 변화가 시작되는 시점에서 실수요자는 한발 앞서 대응해야 합니다.

3기 신도시와 기존 광명의 차이점도 눈여겨봐야

광명·시흥 3기 신도시는 장기적으로 공급 확대 요인이 될 수 있지만, 도시 인프라 완성도나 생활 편의성 측면에서는 아직 걸음마 단계입니다. 반면 현재의 광명은 이미 교통, 학군, 생활환경이 잘 갖춰진 지역으로, 단순히 분양가만으로 비교하기는 어렵습니다. 실제 거주를 고려한다면, 입주 즉시 생활이 가능한 기존 광명 지역이 훨씬 현실적 선택지가 될 수 있습니다.

결론: 지금이 실거주자에게 가장 합리적인 진입 시점일 수 있다

투자자 입장에서 단기 차익을 노리기에는 부담이 있을 수 있지만, 실거주자라면 지금이야말로 가장 현명한 타이밍일 수 있습니다. 다음과 같은 조건에 부합하는 분들은 특히 지금 광명 아파트를 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다:

• 자녀 교육과 출퇴근 여건을 고려한 실거주 수요자
• 7호선 및 광명역 인접 지역 선호자
• 향후 교통망 확장을 통한 자산가치 상승을 기대하는 수요자
• 신축 아파트 선호자

광명은 현재 ‘입주물량 폭탄’이라는 도전에 직면해 있지만, 그 이면에는 탄탄한 수요 기반과 교통·생활 인프라, 개발 호재가 존재합니다. 이러한 구조적인 강점을 가진 지역에서의 일시적 가격 조정은 오히려 실거주자에게는 흔치 않은 기회입니다.

냉정하게 데이터를 분석하고, 지역의 실상을 파악한다면, 지금의 광명은 단순한 하락장이 아닌, 가치 있는 저점 매수 구간으로 작용할 수 있습니다.