소액임차인 보호 강화부터 배드뱅크 논의까지

2024년을 기점으로 대한민국 전세시장은 심각한 혼란에 빠졌습니다. 수만 명의 피해자가 발생한 전세사기 사태는 단순한 임대차 분쟁을 넘어 주거 정의와 금융 시스템의 신뢰 문제로까지 확산되고 있습니다.

이에 정부는 △소액임차인 보호 범위 확대 △LH 매입 제도 개선 △배드뱅크 설립 검토 △신탁사기 실태조사 등 다양한 대응책을 내놓고 있습니다. 하지만 피해자들은 정부 대책이 충분하지 않다고 느끼고 있으며, 근본적인 구조 개선 없이는 상황이 반복될 수 있다는 우려도 큽니다.

이 글에서는 소액임차인 보호 확대부터 배드뱅크 논의까지, 전세사기 대응을 위한 정부의 핵심 대책 6가지와 그 한계를 심층 분석합니다.

 

 

1. 소액임차인 기준 확대: 구제 대상 2,000명 추가

정부는 최근 주택임대차보호법 개정을 통해 소액임차인의 정의 기준을 개선하겠다고 발표했습니다. 기존에는 '최초 근저당권 설정일' 기준으로 보증금 보호 여부를 결정했으나, 앞으로는 '임대차 계약 체결일'을 기준으로 바꾸는 방안이 추진됩니다.

이 변경으로 약 2,000명의 피해자가 최우선변제를 받을 수 있게 될 전망입니다. 이는 기존 제도의 맹점을 일부 해소하는 조치로 평가됩니다.

그러나 피해자 단체들은 아직도 보호 사각지대가 많다고 지적합니다. 지역별로 소액임차인 기준과 최우선변제금 차이가 크며, 일괄적인 보호 기준이 없다는 점도 문제로 제기되고 있습니다.
예시:

• 서울: 1억1,000만 원 이하
• 지방: 5,000만~6,000만 원 이하

이러한 지역 간 격차는 정책 신뢰도를 낮추는 요인이 되고 있으며, "피해자 보호 기준의 현실화가 우선되어야 한다"는 목소리가 커지고 있습니다.

 

2. LH 매입 제도 개선과 신탁사기 실태조사 착수

전세사기 피해자 주거 안정을 위해 **LH(한국토지주택공사)**가 피해주택을 매입하는 방식이 운영되고 있습니다. 하지만 현재까지 매입된 피해주택은 1,000호 수준에 불과해, **전체 피해자 수(3만 명 이상)**에 비하면 극히 미미한 수치입니다.

특히 ‘신탁사기’ 유형의 피해주택은 복잡한 소유권 문제로 인해 지금까지 단 한 건도 매입되지 못한 상태입니다. 이에 정부는 다음과 같은 조치를 발표했습니다.

• 신탁사기 실태조사 착수(2024년 8~9월)
• 건축법 위반 주택 매입 소요 기간 7개월 → 3개월 단축
• LH와 신탁사 간 우선매각 협의 절차 신설 추진
• 선매입-후양성화 모델 법 개정 검토 중

하지만 일각에서는 LH의 행정 역량과 예산 한계를 우려하며, 보다 실효성 있는 매입 시스템 또는 대체 수단이 필요하다는 지적이 나옵니다.

 

3. 배드뱅크 논의: 부실채권 일괄 구제 대안 될까?

최근 가장 주목받는 전세사기 구제 방안은 배드뱅크 설립입니다. 배드뱅크는 정부 또는 금융기관이 공동으로 부실 전세채권을 매입해 정리하는 기관으로, 복잡한 경·공매 절차 없이 피해자 구제를 가능하게 합니다.

• 장점: 권리관계 복잡한 물건도 신속 매입 가능
• 도입 논의 주체: 국정기획위원회, 국토부, 금융위원회
• 전문가 평가: 일괄 정리 방식으로 실질적 효과 가능

세종대학교 임재만 교수는 “LH 단독 매입 방식은 한계가 뚜렷하고, 배드뱅크가 훨씬 구조적인 해결책”이라고 평가했습니다.

하지만 피해자 단체들은 구체적인 로드맵, 예산, 법제화 계획이 부족하다고 지적합니다. 또한 배드뱅크가 가동되더라도 △전세가율 규제 △임대사업자 관리 강화 △공공주택 확대 등의 병행 정책 없이는 근본 대책이 될 수 없다는 견해가 지배적입니다.

 

4. 피해자 현장 반응: “핵심 빠졌다, 신뢰가 없다”

피해자들이 가장 크게 지적하는 것은 속도와 구체성의 부재입니다. 정부가 발표한 '신속 추진 과제'는 소액임차인 보호 강화나 LH 매입 확대에 그쳤으며, 근본적인 정책 개편은 포함되지 않았습니다.

• 배드뱅크 논의: 계획은 있으나 실행 일정 미정
• 전세가율 제한: 빠진 핵심 과제 중 하나
• 임대사업자 관리: 형식적 등록제에 그침

피해자들은 “또다시 일부만 구제되고, 나머지는 방치되는 것 아니냐”는 불신을 드러내고 있으며, 정부의 대책이 '임시처방' 수준에 머물고 있다는 인식이 강합니다.

 

5. 금융·주거정책 연계 필요성: 시장 시스템 재설계가 핵심

이번 전세사기 사태는 단지 주거 문제를 넘어, 금융시장과 주택정책의 구조적 취약성이 드러난 결과로 볼 수 있습니다.

전문가들은 다음과 같은 연계 대응이 필요하다고 강조합니다.

• 전세대출 심사 강화 및 리스크 관리 체계 구축
• 청년·신혼부부 대상 저리 대출 확대
• 공공임대·분양전환형 임대주택 확대
• 정보공개 확대 및 계약 전 사기 위험 사전 경고 시스템 도입

나아가 민간, 공공, 금융기관이 공동 참여하는 '주거 정의 실현 로드맵' 수립이 필요하다는 의견도 제기되고 있습니다.

 

6. 구조적 개선 없이는 반복된다

단기 대책이 효과를 거두기 위해서는 반드시 구조적인 개편이 뒤따라야 합니다. 구체적으로는 다음과 같은 항목들이 중장기 과제로 제시됩니다.

• 공공임대주택 공급 확대
• 임대사업자 등록제 실효성 강화
• 전세가율 상한제 도입
• 깡통전세 리스크 분석 체계 구축
• 전세보험 상품 구조 개선
• 피해자 지원 전담 기관 설립

전문가들은 이번 전세사기 사태를 한국 주거정책의 전환점으로 삼아야 하며, 정책 신뢰 회복 없이는 주택시장의 정상화도 요원하다고 지적합니다.

 

결론: 전세사기 대응, 소액임차인 보호부터 주거 정의 실현까지

이번 전세사기 사태는 단순한 임대차 분쟁이 아니라, 대한민국의 주거 안정성과 금융 신뢰 시스템을 위협한 구조적 위기였습니다. 수만 명의 세입자가 피해를 입은 상황에서 정부는 ▲소액임차인 보호 기준 확대, ▲LH 매입 제도 개선, ▲배드뱅크 도입 논의, ▲신탁사기 실태조사 등 다각적인 전세사기 대응책을 마련해 왔습니다.

그러나 피해자와 전문가들이 공통적으로 지적하는 부분은 대응의 속도와 구체성 부족, 구조 개선 미흡입니다. 전세가율 규제, 임대사업자 등록제 실효화, 전세대출 리스크 통제, 공공임대주택 확대 같은 근본적인 제도 개혁 없이는 전세사기는 반복될 수밖에 없습니다.

실질적인 주거 안정과 시장 신뢰 회복을 위해서는 단기 보상책에 머무르지 않고, 주거 정의 실현을 위한 국가적 로드맵이 필요합니다. 배드뱅크 설립도 그 자체로 의미 있지만, 이를 둘러싼 금융·주택정책 전반의 연계와 개혁이 동반되어야 진정한 해법이 될 수 있습니다.

전세사기 피해자들의 눈물을 닦는 길은 더 이상 미봉책이 아닌, 사회적 책임과 제도적 전환이 함께 가는 구조적 대응이어야 합니다.
지금은 대한민국 주거 정책의 전환점을 만들어야 할 때입니다.

 

참고자료

• 국토교통부 전세사기 대책 발표문
• 국정기획위원회 공식 브리핑
• 매일경제, 한겨레, 서울경제 등 언론 보도
• 임재만 교수 인터뷰 및 전문가 기고