전세금 지원, 자녀에게 증여세 폭탄 될 수 있다? 안전하게 준비하는 법

전세금이 계속 오르면서 자녀의 주거 마련을 위해 부모가 자금을 지원하는 경우가 늘고 있습니다.

특히 사회초년생이나 신혼부부의 경우, 고액의 전세금을 감당하기 어려워 부모의 도움을 받아 전셋집을 구하는 사례가 흔해졌습니다. 하지만 이 과정에서 자칫 잘못하면 ‘증여세’ 대상이 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

국세청은 최근 고액 전세 계약과 자금 출처에 대한 조사를 강화하고 있으며, 단순한 ‘부모의 도움’이라 생각했던 것이 세무조사로 이어지는 사례도 꾸준히 증가하고 있습니다. 이 글에서는 부모가 자녀의 전세금을 지원할 때 주의할 점과 세무조사 없이 안전하게 준비하는 방법을 알려드립니다.

 

 

부모가 전세금을 보태주면 왜 문제가 되나?

자녀 명의로 전세 계약을 체결하면서, 부모가 보증금을 대신 납부하는 경우가 많습니다.
이 경우, 국세청은 해당 자금이 자녀의 소득이나 자산 수준에 비해 과도하다고 판단되면 ‘사실상 증여’로 간주할 수 있습니다.

 

특히 주의해야하는 경우

• 자녀의 소득이나 자산으로는 감당이 어려운 고액 보증금인데, 자금 출처를 명확하게 설명하지 못한 경우
• 부모가 직접 보증금을 납부했거나, 차명 계좌 등을 통해 우회 송금한 사실이 확인된 경우
• 계약서는 자녀 명의, 보증금 반환 또한 자녀 계좌로 되어 있어 실질적 이익이 자녀에게 귀속된 상황

즉, 단순히 "도와준 것"이라 생각했던 행동이, 세법상 '증여 행위'로 판단될 수 있다는 것입니다.

 

부모가 자녀에게 전세금을 지원하는 가장 흔한 방식은?

실제 현장에서는 다음과 같은 방식으로 부모가 자녀를 지원합니다.

• 전세자금 일부를 부모가 계좌이체로 송금하고, 나머지는 자녀가 마련
• 부모가 보증금을 전액 납부하고 자녀가 전세 계약서에만 이름을 올리는 경우
• 부모 명의로 주택을 계약한 후 자녀가 실거주만 하는 형태

이 중 가장 주의가 필요한 것이 바로 두 번째 방식입니다.
보증금을 부모가 냈다면 계약서 명의도 부모여야 안전합니다.
그렇지 않고 자녀 명의로 해놓은 경우, 국세청은 실질적인 경제적 이익이 자녀에게 귀속됐다고 판단해 증여로 간주할 수 있습니다.

또한 부모가 “빌려준 것”이라고 주장할 경우에는 반드시 차용증을 작성하고, 상환 스케줄에 따라 실제로 돈을 갚는 정황이 있어야 인정받을 수 있습니다.

 

차용증이 있다면 무조건 증여가 아닌가요?

차용증을 작성한다고 해서 무조건 증여가 아니라고 인정받는 것은 아닙니다.
국세청은 다음의 사항을 함께 살펴봅니다.

• 차용기간, 이자율, 상환일 등 계약의 실질성
• 이자 또는 원금 상환의 실현 여부
• 자녀의 상환능력 (예: 자산, 월 소득 등)

따라서, 형식적인 문서만 작성한 후 실제 상환이 없으면 오히려 거짓 차용 의심을 받을 수 있으며,
그 경우 더 높은 세금과 함께 가산세까지 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

증여세 외에도 확인되는 제도: 자금출처 조사제도란?

자금출처 조사는 고액의 자산 취득 시, 해당 자금을 어떻게 마련했는지를 확인하는 제도입니다.
보통 다음과 같은 상황에서 국세청이 자금출처 조사를 진행합니다.

• 9억 원 이상 고가 주택 구매 시 (자산 취득 기준)
• 3억 원 이상 부모-자녀 간 거래 시 (거래 기준)
• 연소득이나 자산과 비교해 현저히 많은 금액의 거래가 발생한 경우

전세금도 일종의 자산 이전으로 간주될 수 있어,
이 기준에 해당되면 소득·예금 잔액·차입 증빙 등 모든 자료를 요구받을 수 있습니다.

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합법적으로 증여세를 절세하는 방법은 없을까?

증여세를 무조건 회피하는 것이 아니라, 합법적으로 절세하는 방법도 존재합니다.

1. 10년 단위로 증여를 분산

• 자녀가 성인이라면, 10년 주기로 5,000만 원씩 나누어 증여

2. 부모 각각의 한도 활용

• 부와 모 각각의 비과세 한도를 이용하면 1억 원까지도 면세

3. 결혼·출산 등 생애 이벤트에 맞춘 증여

• 혼수, 결혼비용, 출산 등 실질 생활비 명목은 비교적 관대하게 적용됨

4. 가족 간 대출 형태로 설계

• 차용증 + 실제 이체 내역 + 상환 흐름을 구축할 경우 증여 회피 가능

이처럼 계획적인 증여 설계와 세무 상담을 병행하면, 불필요한 조사와 세금 리스크를 피할 수 있습니다.

 

얼마부터 증여세가 발생할까?

증여세에는 일정 금액까지는 과세하지 않는 비과세 한도가 있습니다.
성인의 경우, 10년 동안 부모 1인으로부터 최대 5,000만 원까지는 비과세 대상입니다.

 

 

예를 들어, 아버지와 어머니 각각이 자녀에게 5,000만 원씩 증여했다면 최대 1억 원까지는 증여세 없이 지원할 수 있습니다.

하지만 이 한도를 초과할 경우, 초과 금액에 대해 10~50%의 증여세율이 적용되며, 상황에 따라 가산세도 부과될 수 있습니다.

 

실제 조사 사례

2025년 5월, 한 언론 보도에 따르면
서울 강남에서 자녀 명의로 6억 원 상당의 전세 계약을 체결하고, 부모가 보증금을 전액 송금한 사례가 있었습니다.
국세청은 이를 ‘고위험 증여 의심 거래’로 판단하고 세무조사에 착수했고, 결과적으로 수천만 원의 증여세와 가산세가 부과되었습니다. 해당 자녀는 평범한 직장인이었으며, 연소득과 자산 수준에 비해 과도한 전세금이 문제로 지적되었습니다.

이처럼 실제 조사 사례가 늘고 있기 때문에, 세금 문제를 사전에 대비하는 것이 중요합니다.

 

세무조사 피하려면 이렇게 하세요

부모의 자녀 지원은 자연스러운 일이지만, 세금 리스크를 줄이려면 다음을 반드시 체크해야 합니다.

1. 자금 출처 증빙 자료 확보

• 부모 통장에서 자녀에게 송금한 계좌 이체 내역
• 해약한 적금 통장, 급여 명세서, 금융거래 내역 등 자금 원천을 증빙할 수 있는 자료
• 필요 시 자필 확인서 등도 도움이 될 수 있음

2. 증여세 신고 검토

• 비과세 한도를 초과했다면 자진 신고하는 것이 훨씬 유리
• 신고 없이 지나가다 국세청 조사를 받게 되면,
  원래 세금 외에도 가산세(최대 40%)까지 납부해야 할 수 있음

3. 계약 구조 점검

• 자녀 명의 계약 시 보증금도 자녀 명의 계좌에서 납부하도록 유도
• 혹은 부모 명의로 계약 후, 자녀에게 전입 등으로 주거만 제공하는 방식도 고려 가능

 

자녀가 신혼부부라면? 주택청약 조건도 유의

 

부모 자금을 지원받아 전세 계약을 맺는 신혼부부라면, 공공임대주택이나 신혼부부 특별공급 청약 시 불이익을 받을 수 있습니다.

예를 들어 ‘무주택자’ 기준이 애매해지거나, 부모 소유 부동산과의 관계로 인해 소득·자산 기준에서 탈락할 가능성도 있습니다.

따라서 지원을 받기 전, 청약 조건과 세법 기준을 모두 검토하는 것이 중요합니다.

 

마무리 정리

 

부모가 자녀에게 전세금을 지원하는 것은 한국 사회에서 매우 흔한 일이지만, 이제는 단순한 가족 간 지원도 세법상 ‘경제적 행위’로 분류되는 시대입니다. 제도를 정확히 이해하지 못하고 진행했다가, 몇 년 뒤 세무조사를 받거나 고액의 세금을 추징당하는 사례도 늘고 있습니다. 따라서 전세 계약 전, 또는 부모 자금 지원 전에 반드시 다음을 점검하세요:

• 증여세 한도 초과 여부
• 자금출처 입증 가능성
• 청약 자격이나 타 제도와의 연계 영향

전문가의 조언을 받아 미리 설계한다면, 자녀의 주거 안정과 함께 부모의 재산도 지킬 수 있는 현명한 재정 설계가 가능합니다.