강남·용산 아파트, 거래가 멈췄다 – 토지거래허가제가 만든 변화의 시작

2025년 초, 부동산 시장에 예기치 못한 정적이 찾아왔습니다. 특히 강남과 용산이라는 핵심 지역에서 사는 사람도, 파는 사람도 사라진 상황. 과연 이 침묵은 어디서 비롯된 것일까요?

그 배경에는 최근 정부가 확대 적용한 ‘토지거래허가제’가 있습니다. 겉보기엔 단순한 규제로 보일 수 있지만, 실제 시장에서는 상상 이상의 파급력을 만들어내고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제가 가져온 변화를 살펴보고, 우리가 어떤 대비를 해야 할지 함께 생각해보려 합니다.

 

토지거래허가제란 무엇인가요?

먼저 이 제도의 개념부터 정확히 이해할 필요가 있습니다. 토지거래허가제는 일정 지역 내에서 부동산을 사고팔 때 관할 구청장의 허가를 받도록 한 제도입니다. 이는 투기 목적의 거래를 억제하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 만들기 위한 장치입니다.

허가를 받기 위해서는 매수인의 실거주 요건, 구체적인 자금조달 계획, 거주 기간 명시 등이 필요합니다. 단순히 “이 집이 마음에 들어서 샀다”는 이유만으로는 거래가 성사되지 않습니다.

강남·용산, 규제 확대 이후 무슨 일이 벌어졌나?

정부는 2025년 4월, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 이전까지는 일부 지역에 한정되던 규제가 서울 핵심 주거지 전역으로 확장된 것입니다.

이 조치 이후 눈에 띄게 달라진 것이 하나 있습니다. 바로 ‘거래량의 실종’, 즉 완전한 거래절벽 현상입니다. 서초구는 한 달간 아파트 거래량이 단 3건에 불과했습니다. 송파구, 용산구 역시 한 자릿수 거래로 전락하며, 매수자와 매도자 모두 관망세에 들어갔습니다.

이는 단순히 가격 문제 때문이 아닙니다. 거래 자체가 제도적으로 어렵고, 복잡해졌기 때문입니다.

왜 아무도 집을 안 사고, 안 팔까?

이번 현상은 단순한 심리적인 관망세 그 이상입니다. 그 원인을 분석해보면 다음과 같습니다.

1. 실거주 의무에 대한 부담

토지거래허가제가 적용되면, 주택을 구매한 사람은 최소 2년 이상 해당 주택에 실제 거주해야 합니다. 문제는 현재 그 집에 세입자가 계약갱신청구권을 행사하고 있는 경우입니다. 이럴 경우 매수인이 실거주를 할 수 없어 거래 자체가 허가받기 어려워지는 악순환이 발생합니다.

2. 집주인들의 매물 회수

집을 팔려던 사람들도 당황스럽기는 마찬가지입니다. “이런 상황에서 누가 사겠어?”라는 판단 하에 매물을 아예 거둬들이고 있습니다. 이로 인해 오히려 시장의 매물은 더 줄어들고 있습니다.

3. 정책 불확실성으로 인한 관망

조기 총선과 새로운 부동산 정책 가능성, 글로벌 금리 변화 등으로 시장은 더욱 신중해지고 있습니다. 일종의 “움직이면 손해 본다”는 인식이 확산되고 있는 것입니다.

실수요자에게 유리한 제도일까?

토지거래허가제의 목적은 실수요자 보호입니다. 투기를 막고, 시장을 안정화하기 위한 장치이니 원칙적으로는 긍정적일 수 있습니다.

하지만 이번처럼 너무 광범위하게 규제가 확대될 경우, 정작 실수요자마저도 접근할 수 없는 시장이 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 예를 들어, 결혼을 앞두고 내 집 마련을 계획하던 신혼부부가 “지금 사도 입주를 언제 할 수 있을지 모른다”는 이유로 매수를 포기하는 사례도 있습니다. 실거주 요건이 오히려 실거주자를 막는 아이러니한 상황이 벌어지고 있는 셈입니다.

또한 기존 주택에 거주 중인 고령자나 1인 가구 등도 예외는 아닙니다. 부득이한 상황으로 인해 주택을 처분하거나 다른 지역으로 이사하려는 경우, 토지거래허가 절차가 걸림돌이 되어 정당한 자산 이동조차 제한되는 셈입니다. 이런 상황이 반복되면 거래 의사 자체가 위축되어, 시장은 점점 더 경직될 수밖에 없습니다.

부동산 시장에 어떤 여파가 이어질까?

토지거래허가제가 장기화되면 다음과 같은 후속 영향이 나타날 수 있습니다.

1. 가격 하락보다는 거래 위축이 지속될 가능성
2. 전세·월세 시장으로 수요 이동
3. 실거주 중심 매매 방식 재정립

거래가 어려워지면 매수자는 당분간 임대로 방향을 돌릴 수밖에 없습니다. 전세 수요가 늘어나면 전셋값 상승 압력이 생길 수 있고, 반대로 집을 팔고자 하는 사람은 매수자를 찾기 힘들어 보유 기간이 길어질 수 있습니다.

이러한 구조 속에서 시장은 단기적으로는 침체, 중장기적으로는 제도 적응을 거쳐 다시금 구조 재편에 들어갈 것입니다.

또한, 부동산 중개업소들 역시 큰 타격을 입고 있습니다. 거래량 급감으로 인해 수익 구조가 흔들리고 있으며, 신규 고객 유치가 사실상 멈춘 상황입니다. 일부 중개업소는 휴업을 고려하거나 업종 전환을 고민하고 있는 것으로 전해집니다. 이는 부동산 시장의 침체가 단순히 매수·매도자에만 영향을 미치는 것이 아니라, 부동산 관련 산업 전반에도 연쇄적인 영향을 끼치고 있다는 방증입니다.

나는 지금 어떤 전략을 세워야 할까?

이럴 때일수록 중요한 건 나의 목적과 상황을 명확히 이해하는 것입니다.

• 실거주 목적의 1주택 매수를 고려하고 있다면, 오히려 이 시점에 급매물을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
• 반대로 투자 목적으로 접근 중이라면, 리스크를 줄이기 위해 임대 수익 유지나 장기 보유 전략이 더 현실적일 수 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 시장 흐름을 비관하거나 조급해하지 않고, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 나만의 기준을 세우는 것입니다.

마무리하며

지금 강남과 용산의 거래 정지는 단지 숫자의 감소가 아닙니다. 정책 하나가 시장에 어떤 영향력을 미칠 수 있는지 보여주는 실례입니다. 그리고 우리에게 필요한 것은 이 변화를 '공포'가 아닌 '정보'로 이해하고 대응하는 태도입니다.

제도는 바뀔 수 있지만, 내 판단은 내가 해야 합니다. 토지거래허가제가 만든 변화의 시작, 당신은 어떤 전략으로 맞이하시겠습니까?